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谢宗芬

合浦的房价三年后将破万---笑到最后的养生地产-蒙乡会


暑去秋来,是一年当中最美好的季节。此时,应该是房地产的黄金季节,应该是候鸟开始南飞过冬的季节。可是,在海南岛,既没有迎来房地产的黄金季节,也没有迎来像往年一样多的候鸟大军。原因只有两个字:“限购”。
年初4月22日限购以来,海南省政府出台史上最严厉限购政策,要求外来买房者必须要有海南省两年及五年社保或个税。不久又出台限制购买车辆的政策,紧接着,又紧锣密鼓的出台限制外地车牌在海南的停留时间。这几大政策,限制了人们的投资需求灵异怪谈巫九,限制了房地产及相关百个产业的发展,伤害了老百姓对海南岛本已炽热的感情。
与之相反,在南海北岸的北海市,有一个叫合浦的地方,房地产火爆的场面堪比北上广深十年前的抢购场面,工地的劳动场面堪比解放初期为完成第一个五年计划而热火朝天的劳动场面。走访售楼处,无论是大盘小盘,均告无房,在售的只是不远将来的期房。我们从置业顾问的喜悦中,可以推想到422海南全岛不眠夜,留下的是一个时代落幕了叹息;而隔海相望的北部湾,从政府到房地产开发商及从业人员,迎来的却是开怀大笑、喜极而泣。因为接近10年房价没涨了,此声限购惊雷一响,从北海银滩到合浦县,现房几近售罄,房价均翻一倍!此时此刻,北部湾的政府及房地产业相关人等,一定会对海南政府说,谢谢啊,兄弟!
购房大军从何而来呢?这是因为老乡们冬天在热带养生已经形成习惯。冬日里,避开零下二三十度的北方,来到只穿裤衩背心的热带岛屿,可踏浪嬉戏,可放歌天涯,这个冬季在北方很漫长,但在热带岛屿过得却惬意飞快。在海南岛关上大门之后,老乡们只好寻找替代之的养生之地。放眼全国,资源气候几乎相同的只有北部湾的北海一带,因此,果断持币过海横扫之。

一.笑到最后的养生地产
养生地产,顾名思义就是可以在一个地区养生的地产。那么就要求地产项目有优美的生态资源,森林覆盖率要高,负氧离子含量要高,水质要纯净,气候要温暖。在中国,可以承担养生地产职能的地区不多。海南岛、北海、云南,是中国的三大养生地。
在全国的很多的养生地当中,冬季都是很冷的,比如,秦皇岛,大连,青岛,千岛湖,鼓浪屿,桂林,等等。只有,北部湾、海南岛、云南有温暖的气息。云南没有大海,一大遗憾。如上所讲,海南岛已然关上大门,那么,此后十年,养生地产唯北部湾独大。北海,无疑是北部湾的龙头之地。
北海是北部湾的大海之意,这里四季花香、城市整齐、空气纯净、淡水甘甜,是度假养生优选之地。在海南岛关上大门之际,北海得天独厚的自然资源更加地受万千民众之宠。
这些年大家忙着为海南岛摇旗呐喊之际,竟然忽略了北海的存在。安静的住下来之后,才感觉到,北海岂是一个美字了得?

1.地理位置
北海,背靠大陆,面朝南海北部湾。位于北纬20°26′~21°55′34″之间,西北距首府南宁206公里,东距广东湛江198公里,东南距海南海口市147海里,距离越南芒街200公里。
北海既可以享受大陆地区的一切优势资源,又可以享受北部湾海阔天空的海洋资源。北海市与东盟国家的贸易往来紧密,占与“一带一路”沿线国家贸易总额比重很大。可以享用东盟国家的多种商品。
2.环境与景区
北海城市整洁、绿树成荫、卫生干净,没有看到一滴槟榔水。根据《北海市城市市容和环境卫生管理条例》,无论城市道路、桥梁、社区、海滩、街巷、商业中心等等城市每一寸土地都纳入环境管理督查范围,凡违反条例的要追究法律责任。
北海的旅游景点众多,如北海银滩公园、侨港度假浴场、涠洲岛、斜阳岛、大江埠、金海湾红树林景区、冠山海、星岛湖、山口红树林自然保护区、冠头岭国家森林公园、北部湾广场、北海海洋之窗、北海海底世界、海滨公园、长青公园、中山公园、北海外沙海鲜岛、北海水产馆、曲樟六湖等。北海老街(珠海路)、北海近代建筑群、合浦县博物馆、白龙珍珠城遗址、普度震宫、南万三婆庙、东坡亭、海角亭、文昌塔、惠爱桥、大士阁、北海市烈士纪念碑、抗日名将陈铭枢故居。
截止2018年1月北海的国家4A级旅游景区共有10个,分别是:北海银滩度假区、涠洲岛鳄鱼山景区、北海海底世界、北海海洋之窗、嘉和·冠山海景区、北海老城历史文化旅游区、金海湾红树林生态旅游区、北海园博园景区、北海合浦汉闾文化园、北海涠洲岛圣堂景区。
3.气候
北海属亚热带海洋性季风气候。冬无严寒,夏无酷暑,是真正的冬暖夏凉。温暖、阳光、雨源充沛,气候宜人。年平均气温22.9℃,气候温暖湿润。
4.空气质量
北海空气清新,空气质量常年为优,每立方厘米空气中的负离子含量高达2500~5000个,比内陆城市高出50~100倍。
5.绿色植被
北海市具有丰富的森林资源,现有森林面积9.7万公顷;亚热带水果种类繁多,主要有百香果、柑桔、龙眼、荔枝、树菠萝、芒果、木瓜、香蕉、杨桃等。
公园或街道上可见榕树丰盛、大王椰子树挺拔饱满、凤凰树红叶妖媚、三角梅朴实芬芳、木棉花英勇傲红......马路打卡时会不经意间蹦出几个字:此间乐,不思蜀。
6.水质
北海饮用水纯净达标,没有任何沉淀物,不输于海南岛的饮用水。根据《北海市2018年5月北海市城市集中式饮用水水源水质状况报告》,所监测水源质量均达标。
7.吃在北海
吃货走遍天下,唇齿留香。当然不能放过北海。
北海特色美食有沙虫笋丝汤、香煎黄鱼、韭菜炒江蚬、沙蟹汁闷豆角、酸梅嗮士蒸蒲鱼、香煎葵龙鱼饼、水坞蒙蟹仔、刘鱼焖酸菜、水蛋蒸花蟹、鲍鱼、海参、美味虾,等等。
8.自然灾害
主要灾害有台风、暴雨,台风10级以上每10年有6次,比海南一年两三次台风还是好的多。从地图上看白罴,海南岛挡住了来自南海的台风,徐闻经常充当海南岛的炮灰,使得北海安静少灾害。
9.交通
航空
北海福成机场距离市区25公里,始建于1985年4月。1993年5月进行扩建,飞行区等级为4E级,可起降B747及以下的各类客机。
已开通往返于北京、上海、广州、成都、重庆、杭州、深圳、香港、昆明、海口、郑州、长沙、贵阳、桂林等多个国内及国际主要城市的航班。福成机场平均每周近200航班,航线16条,飞达19个城市。
铁路
北海的高铁已开通,可直达南宁、桂林、广州、昆明、贵阳、成都、柳州等。
北海目前开通的铁路:广西沿海铁路(普通货运铁路)、广西沿海城际铁路(国家1级双线电气化铁路,设计时速250公里每小时)、玉铁铁路(国家1级单线电气化铁路,设计时速160公里每小时)在建铁路:合湛铁路(高速客运专线铁路,设计时速250公里每小时)。
水路
客运方面,北海国际港客运港是北海主要的客运港,位于银滩3号路(乘3路公交、双层巴士旅游专线可到达)。北海国际客运港隶始建于1998年,已建成为海上客运、市内客运、住宿、餐饮、购物等为一体的综合性服务实体。该客运码头可同时停泊客滚船3艘,年吞吐能力为35万人。到2012年,开辟有北海——海口、北海——涠洲岛两条定期往返航线。
货运方面,北海与世界上98个国家和地区的216多个港口有着密切的贸易往来;拥有万吨级以上泊位4个,5千吨级以下的泊位16个。
北海港包括北海老港区、石步岭港区、铁山港区和大风江港区。北海港口岸资源十分丰富,可以建设大批不同形式的港口泊位。2010年前后的一段时期的建设主要是石步岭港区和铁山港区。
公路
北海的公路网络四通八达,到2016年,连接北海市境外的公路有209国道、325国道、兰海高速公路、玉林至铁山港高速公路及在建的贵合高速公路。
北海共有4个长途客运站,截至2012年,有汽车客运班线104条,可到达广西各主要市、县和广东、云南等其他省市。
北海南珠汽车站是北海最大的长途客运站,位于北海大道于南珠大道的交汇处(乘11路、13路、北海大道专线公交可到达)。开通广西境内的有到南宁(横县)、桂林、柳州、玉林(容县、博白、陆川)、钦州(灵山、浦北、钦州港)、防城港(东兴、上思、防城、企沙)、贵港(桂平、平南)、崇左(凭祥)、百色(巴马、靖西)、宜州、南丹、凤山等。广东境内的珠三角地区(主要有广州专线、深圳专线)和粤西的湛江、茂名、霞山、高州等。其他省分的有长沙、武汉、南昌、福州、昆明、贵阳、成都、重庆、西安、郑州、三亚、无锡、青岛等城市。
和信客运中心位于北部湾广场东是北海去合浦较为方便快捷的汽车站。主要去周围城市的县、镇,长途的和南珠汽车站相似。
北海到海口的交通方式:
飞机
从北海福成机场登机,一小时即可到达海口。机票优惠时候三百元左右。
轮船
北海到海口126海里,航程需要10个小时,每天下午6点开航(每天一班)。一等舱:230元(双人房),二等舱:130元(四人房),三等舱120元(八人房),四等舱:90元(四十八人房)。
汽车
一般南珠汽车站或者和信客运中心乘车,5小时到达海口。票价200元左右。
自驾
自驾北海到海口350公里左右,先开到徐闻的海安港,轮渡2小时过海后到达海口秀英港。轮渡非常的平稳还可以观赏海景。轮渡一辆车400元左右。
北海是一个有大汉文化底蕴的地方,不过所有的文化底蕴的都源自合浦县。

二.汉郡古城合浦是北海的后花园
1.北海合浦一体化
北海的合浦县距离北海市区不到20公里,一条合浦大道直行不拐弯直达北海大道,不足25分钟驱车可到。动车合浦站到北海不用五分钟即可到达。
为积极承接泛北部湾区域合作,推动环北部湾建设,北海市实施构建“一带两湾”城市发展新战略,通过推进海景大道建设,把廉州湾和铁山港湾联结起来,并实施了在西端建设海湾新城的战略。海湾新城具体规划在西起廉州湾海岸线,东至南(宁)北(海)高速公路,北起合浦火车站,南至北铁一级公路(机场迎宾大道)的区域,总规划面积80.55平方公里,包括北海市工业园区和合浦工业园区2个主要工业园区。海湾新城是一个集产业研发、会展商务、高档居住、休闲娱乐、生态旅游为一体的多功能城市核心区,成为展示北海形象、适宜人居生活的现代化海滨新城和北海城市的新地标。海湾新城布局推动北海合浦城市一体化,大都市格局形成。
2.千年汉郡
合浦是有深厚的文化底蕴的地方,早在公元前111年,汉武帝平南越,置合浦郡,辖徐闻(今广东省海康县地域)、合浦、高凉、林允、朱卢(海南岛)古玩迷局。
汉武帝设置合浦郡的初心
据记载,南越太子赵兴代立为南越王,他母亲当了太后。在元鼎四年,汉朝派安国少季前去规劝南越王和王太后,让他们比照内地的诸侯,进京朝拜天子;命令辩士谏大夫终军等宣传这个意思,让勇士魏臣等辅助不足之处,卫尉路博德率兵驻守在桂阳,等待使者。南越王年轻错嫁王妃,王太后是中原人,南越国的人们不依附王太后。太后害怕发生动乱,也想依靠汉朝的威势,屡次劝说南越王和群臣请求归属汉朝。于是就通过使者上书天子,请求比照内地诸侯,三年朝见天子一次,撤除边境的关塞。汉武帝答应了他们的要求。
南越丞相吕嘉年龄很大,辅佐过三位国王,他的宗族内当官做长吏的就有七十多人,男的都娶王女做妻子,女的都嫁给王子及其兄弟宗室之人,同苍梧郡的秦王有联姻关系。他在南越国内的地位非常显要,南越人都信任他,很多人都成了他的亲信,在得民心方面超过了南越王。南越王要上书汉天子,他屡次建议王放弃这个举动,王没听。他产生了背叛王的念头,屡次托病不去会见汉朝使者。
汉武帝派遣韩千秋和王太后的弟弟樛乐,率兵二千人前往南越。他们进人南越境内,吕嘉等终于造反了,并向南越国的人下令说:“国王年轻,,太后是汉人,一心想归属汉朝,把先王的珍宝重器全部拿去献给汉天子,谄媚汉天子;带走很多随从的人,走到长安,便把他们卖给汉人作僮仆。她只想得到自己逃脱一时的好处,没有顾及到赵氏的国家政权,没有为后世永久之计而谋划的意思。”于是吕嘉就同他弟弟率兵攻击并杀害了南越王、王太后和汉朝的使者。他又派人告知苍梧秦王和各郡县官员,立明王的长子与南越籍的妻子所生的儿子术阳侯赵建德当南越王。
汉武帝勃然大怒,派出10万大军平定岭南,吕嘉兵败逃到海南岛。汉武帝始设合浦郡,管辖南越旧土及辖制南海军务,并作为军事基地进攻海南岛,吕嘉逃到海南岛后认为再无危险,谁知汉武帝派出两路大军,分别从雷州半岛和合浦发出一直登陆海南岛击败吕嘉,从此,海南岛也被收复。合浦郡也成了海上丝绸的始发港,大汉的丝绸不断地换回黄金珠宝。从此,合浦郡成为大汉管理南中国的重要城邦。

合浦汉代文化博物馆
合浦汉代文化博物馆以收藏、研究、修复、陈列合浦汉墓出土文物为主,兼藏本地传世文物,藏品的种类丰富、历史悠久。
馆藏文物多达5200余件,一级文物21件,二级文物177件,三级文物289件。文物年代跨度从新石器时代晚期起至两汉、唐宋、元、明、清、民国,以及当代的重要文物。种类涵盖陶器、青铜器、金银器、玉器、玻璃器、铁器、水晶玛瑙、琥珀松石、书画扇面、历代钱币、古瓷器、明清家具、古册籍、碑刻、竹木象牙工艺品等。馆藏文物以汉墓出土的带酒铜提梁壶、玻璃杯、六字铭文出廓玉璧、金、玉带钩、紫水晶长串穿珠等闻名于世,反映了汉代合浦作为“海上丝绸之路”始发港的悠久历史。
在合浦汉代文化博物馆里,陈放着可称为稀世之珍的一级品达21件,有一个1986年出土的东汉铜提梁壶,密封的壶里甚至还有酒。这壶世界上最古老的酒诱发了人们无数的想像。一盏锈迹斑斑的铜灯,状如一只折颈回望的凤凰,灯座置于凤背上,燃烧产生的烟气吸进凤嘴,通过中空的凤脖导入盛水的凤肚过滤。出土于广西北海市合浦县汉墓的这件文物,令不少专家对两千年前中国人的环保意识和精妙设计啧啧称赏。
与有编号的1200多座有封土堆的汉墓相比,平地下的汉墓数量更多。专家说,后者为前者的5倍以上。分布密集的汉墓经常在当地工程施工中制造“新闻”,许多文物在隆隆推进的推土机前被幸运地保全下来,包括一只古波斯所产、经“海上丝绸之路”输进中国的琉璃环。
3.合浦县概况
合浦县是北海市最大的县级行政单位,距离北海市区不到20公里,一条合浦大道直达北海市区,可以享受北海市区的各项配套。位于广西南端宗顺康,北部湾东北岸,县城距离海边廉州湾7.5公里。
合浦县行政区域总面积2762平方千米,下辖13个镇和2个乡,2015年年末统计总人口107.1万,其中农村人口65万,县城常住人口40万左右。
合浦县北枕丘陵,南滨大海,东、南、西遍布红壤台地,中部斜贯冲积平原;气候受季风环流控制,属亚热带海洋性季风气候,雨热同季,冬干夏湿,夏无酷暑,冬无严寒,是“全国平原绿化先进县”之一。
合浦是中国汉代海上丝绸之路的始发港之一,拥有众多汉代历史文化遗存,盛产珍珠、对虾、青蟹、甘蔗、蚕桑等农特产品,是“中国南珠之乡”。
水资源
合浦县地表水径流量县境地表年平均自然降水总量49亿多立方米,年平均地表水径流深900毫米。年平均地表径流量27.3亿立方米,保证率75%、90%的地表年径流量分别为21.84、17.98亿立方米。全县地下水年天然资源总量12.26亿立方米。全县地下水储量在保证率50%时为10.186亿立方米;县境23条主要河流年平均径流总量90.866亿立方米,其中县外流入径流量72.39亿立方米,县内年径流量18.4763亿立方米。
生物资源
根据1983-1986年广西海岸带和海涂生物资源调查资料显示,合浦县沿海海洋生物共1500多种。其中有儒艮、文昌鱼、鲎、海龟、海豚等珍稀动物,也有多种鱼类、甲壳类、贝类。陆地及淡水植物815种,有经济价值的450种。乔灌木有300种,81科,225属。淡水鱼一类有50多种,虾35种,蟹191种,益虫类也有8目、44科、307种。常见树种有木榄、红海榄、桐花树、白骨壤、秋茄、苦槛兰、卤蕨。
气候特征
合浦县属亚热带季风型海洋性气候区。日照强烈,热量充足,夏热冬暖,光霜期长。气候受季风环流控制,雨热同季,冬干夏湿,夏无酷暑,冬无严寒,盛行风向有明显的季节性转换,县境各地年均雨量在1500-1800毫米之间。
4.合浦旅游
合浦县旅游业按照县委县政府“旅游旺县”的发展战略,以“汉郡合浦、海丝明珠”为主题,抢抓北海创建国家全域旅游示范区、建设区域性国际滨海旅游名城的重大机遇,主动对接北海市“一极驱动、一心辐射、两带引领、百点引爆、三圈协作”全域旅游发展新格局,开展创建广西特色旅游名县活动,全力打造了一批特色旅游产品,旅游基础设施和公共服务设施得到显著改善,合浦旅游进入了赶超发展的“快车道”。2017全县共接待国内外游客513.19万人次。
知名的旅游景点有:合浦汉代历史文化博物馆、星岛湖、山口红树林、汉闾文化园、古海角景区、闸口观音山生态旅游度假区等等。
这两年,县政府重点推进了汉闾文化园、东坡亭景区、古海角景区、闸口观音山生态旅游度假区,以及小村故事、七里香茶庄园、梦唤滨海、客家往事等景区景点的创建工作,到目前为止,合浦有国家4A级旅游景区1家(汉闾文化园),3A级旅游景区9家(分别是:槐园、古海角、东坡亭、观音山、四方岭考古遗址公园、永安大士阁、曲木土围城、梦唤滨海体育文化园、东园家酒产业园),乡村旅游区、星级农家乐22家,另外,星岛湖水浒寨创4A景区建设日臻完善。

三.地产江湖的各路豪杰磨刀霍霍
五月份以前,合浦的房地产都是满足本地消费者的刚需,已然有几十个项目。五月份以来,不断有开发商到北海及合浦县拿地,在此之前,碧桂园,恒大,万达等早已在北海及合浦抢滩登陆。
碧桂园
在碧桂园进入合浦开发之前,在合浦开发项目的都是中小开发商。
2016年12月29日,碧桂园强势进驻合浦。成功获取广西合浦县科园路与东较场路延长线交汇处优质地块,成为首个进驻合浦的地产大鳄,开发合浦碧桂园·玖珑湾,项目占地104.03亩,位于合浦县城内的龙门江水库附近,1-48#楼为别墅、49#、50#、52#、53#楼为18层高层、51#楼为16层高层。住宅均价5500元每平米,别墅10000元每平米左右。
恒大
恒大在北海已多处拿地,其中北海的恒大名都今年已开盘,位于银滩大道和上海路的交界地。
恒大于今年在合浦龙门江水库南面拿了300亩地,位置在东环大道与迎宾大道的交叉口,准备开发一个高品质楼盘。
万达
北海万达广场是指位于银海区广东路与杭州路交界处(即银城绿洲北侧)的北海万达广场项目。北海万达广场项目占地面积62670平方米,建筑面积10.8万平方米(包括地上10万平方米和地下8000平方米)。
地产江湖的带头大哥已然在合浦粉墨登场,未来几年,合浦将有改天换地的大发展,合浦的机会来了。

四.百万人口带来的长足刚需
合浦县行政区域总面积2762平方千米,下辖13个镇和2个乡,2015年年末统计总人口107.1万,其中农村人口65万,县城常住人口40万左右。
一二线的城市发展轨迹证明,农民不断进城是城市化进程的重要一步。要享受医疗、教育、工作机会等等因素促使农村人口不断走进城里,买一套住房自然必不可少。
根据合浦县房管局的统计数字,2017年批准预售项目10个,商品房销售3335套,去年同期销售1965套,同比增加69.72%;销售面积39.30万㎡。
2018年上半年合浦房地产市场发展势头更加猛烈,1-6月份批准预售的商品房合计2244套,而上半年商品房销量达到3206套,同比上涨17.05%,面积共计36.68万㎡,均价上升到3751元/㎡,数据创下历史新高,且上升趋势依然不容忽视,总体仍呈现房源供不应求的局势。
2018年下半年以来房子均价已涨到4500元/㎡,而且所有项目均无现房可售。
当地的购买力不容小视,因为人口基数大,城市规模又在从小到大的发展过程当中,因此本地人对房子的需求很旺盛,长足的刚需可占大部分的消费比例。
由此可见,合浦的房地产市场并不完全依赖外地购买者的消费。简言之,即使外地人不买合浦的房子,本地人照样买单。这一点远胜于海南岛完全依赖外地消费的市场,也优于北海市区的养生旅游地产。

五.避免通货膨胀带来货币贬值,促使投资集中到养生地产
1.房子是财富增值最重要的投资对象
有没有发现,我们手中的钱越来越不值钱了。10块钱在今天能买到什么?答:一碗面条。在十年前、几十年前又能买到什么?可以告诉你,在五十年代末,一家三口的一个月的生活费20块钱就够了。今非昔比,购买力大相径庭。
2.我们的财富日益被稀释
新中国的1958年,当时使用的是第二套人民币,并且最大面额只有10元。从购买力来说,因为在计划经济年代,有粮票、布票等购粮凭证。而且商品稀少,能买的东西不多,因此人民币能使用的地方比较少。但据说那时一个月的生活费8元钱就够了象山一周天气预报。
到了1968年,这是个特殊的时期。但经济当对于10年前来说,已经发展了不少,商品也逐渐的多了起来。当年的一角钱就能看场电影,一块钱能买十斤鱼,十块钱能买12斤大闸蟹、或中档皮鞋一双、或50碗牛肉面。
当年的人均工资只有36元,有人计算过,如今需要一个月工资达到10800元才能抵得上当年36元的购买力!但当年的商品却少的可怜。
在1978年,中国即将进入改革开放,人民的生活水平也在逐渐的提高。当时人民币的购买力也十分的稳健。那时候米价0.14元每斤,肉价0.95元每斤,走亲戚送礼也只要2块钱左右。当时的“万元户”那是普通人想象不到的土豪!这个时候正是潮气蓬勃全面发展的年代,人民的幸福指数也是最高的!
按照相关的CPI指数,1978年时期的100元约等于现在的2500元!
到了1988年,改革开放初见成效,在经济愈发的繁荣的前景下,商品也越发的多样性,“万元户”也越来越多。当年人均工资140元左右,10块钱就能在酒店吃顿大餐或者买100斤龙虾、两瓶茅台等,但一台电视机就要上千元,因为那时的电视机等电器是很稀缺的。
88年的一块钱是一笔不小的数目了,一根麻花三分钱,一瓶汽水五分钱。一根冰棍二分钱,奶油的雪糕稍贵,一毛钱。小学生上学报名入册要交五毛钱(一年也就两次),如此等等。
有人计算80年代的一万元,如果存到银行里,只相当于现在的5万元左右!但购买力却比现在强得多。
80年代的猪肉是1块钱一斤,但现在的猪肉是15元钱一斤,我们同样可以得到一个等式:80年代的1万元≈现在的15万元。
按89年报纸记载,北京的房价1600-1900元每平米,一万元可以买6.25平米,相当于一个厕所。按现在北京五环的房价5.5万元每平米计算,买一个6.25平米的厕所大概需要34万元。经过换算后的等式便是:80年代的1万元≈现在的34万元。
到了1998年,那已经是20年前的事情了!楼上楼下,电灯电话。已经成了人们追求的美好生活。那个时候,过年添置新衣服,平时经常吃上肉,都已经是稀松平常的事情。从购买力来说,
那时候平均工资在600元左右。大米7毛一斤,猪肉3块钱一斤,大白菜也才3毛钱一斤。那年的房价也特别便宜,非一线城市的房价也才不到千元一平。随后便一路高涨......
换算下来,1998年的100元相当于现在的三四百元。
10年前,一个月工资也才1500~2000元左右。但那时候的物价远没有现在夸张。五块钱剃个头,十块钱就能在网吧雅座包夜!100块钱能买到17斤猪肉或者吃一顿不错的火锅。到如今,所有物价都在涨。
十年前的100元约等于现在的157元,还算可以了!
 
六十年过去了,100元的购买力已经大不如前。六十年前的100元,可以够一个人一年的所有生活费。现在的100元能买什么呢?能买两盒中华烟、或六七斤猪肉、或剃三个头,一双鞋或一件衣服都很难买得起。

那么,老百姓手中的钱为什么会越来越不值钱呢?
有人说是因为物价上涨了,有人说是工资涨了,有人说是因为通货膨胀,等等。
通过《货币战争》这本书,我们了解到,银行家通过通货膨胀,提高市场现金流量,抬高物价,促使人民大量贷款购买房产、股票等资产;然后通过通货紧缩,收缩市场现金流量,人民收入减少,无法还贷,进而破产,被迫超低价拍卖房产等资产,银行家趁机抄底买入。如此循环往复的操纵下,人民手里的钱自然贬值了,购买力日益减弱。当然这是由私人银行控制的欧洲国家银行体系及美联储做出的勾当。
在其他主权国家,财富被稀释的原因应该归结为:因为经济发展需要而采用的货币和金融管理体制的运作,导致一个国家人民手中的货币越来越不值钱。
3.投资渠道
我们算一下80年代的一万元的用法,如果存到银行里,按壹份利计算,年利息1200元,30年后如今的收获是4.6万元。还不如买猪肉,收获是15万元,只是猪肉不能储存30年。如果买房子,则相当于34万元的购买力。我们来分析一下,通过不同的投资渠道而获得的利润。
(1)存银行吃利息:
一万元存银行,如果一分利是月利率的话,一年就得1200元的利息。十年12000元,三十年36000元,加上本金共计4.6万元左右。
(2)黄金:
在30年左右的时间里,从一开始的48元每克到现在的300元每克,黄金涨幅程度达到6倍。我们可以得到一个换算的等式:80年代的1万元购买黄金的价值相当于现在的6万元。
(3)买房子:
回头再看80年代的例子。按89年报纸记载,北京的房价1600-1900元每平米,一万元可以买6.25平米,相当于一个厕所。按现在北京五环的房价5.5万元每平米计算,买一个6.25平米的厕所大概需要34万元。经过换算后的等式便是:80年代的1万元≈现在的34万元。回报率34倍。
“童话大王”买房增值50倍
一则“都市传说”突然在网上流传,说的是“童话大王”郑渊洁曾于上世纪80年代,以1400元/平的价格,在北京买了10套房(现为学区房),专门用于存放小读者们写给他的信。
看看如今北京的房价,这10套房产的价值已不言而喻。
郑渊洁按照当时1400块钱一平米的价格买了十套房子。“当时也不知道互联网发展那么快,手写的信会变少,我当时预见的是信会越来越多,所以就买了十套。
郑渊洁说:“这十套房子从来没住过,从来没出租过,从来没出售过,都还在,信也住在里面。这件事情给我的感受就是要善待读者,一是把作品写好,让读者看完有收获;二就是善待读者的来信,和他们签名合影什么的,有求必应。我从来不理财,不会买股票,不会买理财产品,从来都不会。现在这些房子都是‘学区房’了,现在一想,这就是最好的理财。”
中国的老百姓已经悟出一个道理:人生不买房,一辈子都瞎忙。
房子是重要的投资产品,承担着价值高度增值的属性,因为通货膨胀使得货币不断贬值,房子可以出租收益,房子可以贷款经商,等等属性是别的商品不具备的。
4.中国房地产的前景在于养生地产
自从98年货币分房以来,中国的房地产经历了20年的迅猛发展期。不论是领跑的北上广深,还是省会级中心城市,亦或是三四线的小城,无不演绎着土地增值、房价上涨的大戏。
在中国,越经历宏观调控,房价涨的越厉害。一方面是有需求,另外一面是政府的招拍挂土地出让制度导致土地成本不断上升。在粗放式发展的初期,每一个城市只有靠卖地和房地产的税收增加财政收入,不如此无从快速发展,不如此没有飞跃式的进步。但土地是有限的,70年才可再生,因此靠卖地来发展是难以为计的。经历20年的造城运动以来,政府开始注意到要节约化用好每一寸土地。
在主席提出“房子是用来住的,不是用来炒的”口号之后,很多有资源的城市开始限购。限购之后将带来一个地区房地产的缓慢发展。着眼未来,在每一个地区,满足大部分居民的基本需求之后,房地产会越来越稳健的发展。只有一类地产例外,那就是养生地产。
因为人民生活水平越来越高之后,开始越来越重视健康和养生。老百姓逐渐都懂一个道理:年轻时玩命挣钱,到老了花钱买命是不行的,因为失去的健康永远也买不回来。所以平时就要注重养生栀香如酥,但是没有一个好的养生环境,真正的养生又何从谈起。因此,养生地产开始受到中国老百姓的重视。因为老百姓对健康的追求永无止境,因此稀缺的养生地产成为炙手可热的黄金地产。
养生地产,顾名思义就是可以在一个地区养生的地产。那么就要求地产项目有优美的生态资源,森林覆盖率要高,负氧离子含量要高,水质要纯净,气候要温暖。在中国,可以承担养生地产职能的地区不多。海南岛、北海、云南,是中国的三大养生地。
5.后海南时代的养生地产
海南近十年的发展说明,养生地产已经很受老百姓的欢迎。海南岛造就了中国的候鸟一族,老乡们10月份即从北方出发,在岛上温暖的呆到4月末然后回老家过春天。
随着海南岛的发展,海南岛的房子也越来越贵,以三亚为例,从2008年的五千多一平方,涨到现如今的三万多一平方。期间经过2010年国际旅游岛的战略批复政策的影响翻了一倍,然后2016年末和2017年年初因为需求越来越旺盛以及土地从严的政策刺激又涨了一倍,自贸区和自由港政策的刺激又涨了一些,一直到2018年4月22日限购政策涨停。
海南岛的自然资源很好,但是走上了自贸区和自由港发展之路,房子虽然越来越贵,但是,外省市户籍却无法购买,而养生地产的资源稀缺性以及老乡们习惯了冬季在温暖地区养生的生活方式,使得养生地产越来越受欢迎,因此这部分购买力只能到别的地方消费。
自从海南限购以来,养生地产的投资者们开始了南方环境生态优良地区的抢房活动。
我们考察了几个地方,第一站是广西的巴马县,巴马生态环境可谓五指山第二,无奈巴马交通不便,全部是山路,无火车无飞机,得到百色或南宁中转,下飞机需要两个半小时以上的两车道山路才能到。县城周边的景点资源,也需要走山路才能到达。很担心去了以后,怎么回来的问题。
云南生态可以,无奈没有大海,属南方小资山水,李爱静社会管理需要加强,贩毒的很多。
广东的徐闻经常做海口的炮灰,雷州半岛上台风来了无处可躲。
只有北海,北部湾得天独厚,自然资源可媲美海南岛,背靠大陆地利人和还优于海南岛,台风灾害少,因为贫穷制约了广西的想象力,影响了广西的一段发展,现在都好了,社会治理在加强,政府及人民思想观念在转变,更加的包容,更加的开放。
主席考察完北海后,确定北海的合浦县是海上丝绸之路的起点,加大了广西北部湾经济带的桥头堡的作用。422海南限购后,广西政府领导及开发商们们兴奋异常,购房大军似滔滔江水连绵不绝,可谓购房大军强势来袭。北海的房价日益高涨,原来银滩附近万元的楼盘都涨到了一万六七,原来五六千的楼盘都上了万元。
一方面,大家抢的是后海南时代的地产红利;另一方面,北海宜居养生环境也是一流的,既然买不了海南,那么还是首选北海。
合浦县直属于北海市管辖,合浦大道20公里直达北海大道,有高铁合浦站,动车不到十分钟即可到达北海,每天有10几趟往返。兰海高速,三北高速纵横东西南北,合浦县也可以享受北海发达旅游区的一切优势资源,而房地产却刚刚起步。

六.北部湾经济带的促进
一部《北部湾城市群发展规划》出台,让人们看到了北部湾未来的光辉发展前途,看到了北海的重要战略作用。
《北部湾城市群发展规划》的正式对外发布备受各界关注,它将对广西、广东、海南沿北部湾15座城市产生什么影响,三地将在哪些方面创新发展,4100多万民众能共享到哪些便利?本版从即日起推出专题系列解读文章,与读者诸君共同展望未来。
开放:面向东盟服务“三南”
《北部湾城市群发展规划》(以下简称“《规划》”)提出打造“一湾双轴、一核两极”的城市群框架:“一湾”即以北海、湛江、海口等城市为支撑的环北部湾沿海地区,“双轴”即北(海)钦(州)防(城港)和湛(江)茂(名)阳(江)城镇发展轴,“一核”即以南宁为核心城市,“两极”即以海口和湛江为中心的两个增长极。北部湾城市群的总体定位是:发挥地缘优势,挖掘区域特质,建设面向东盟、服务“三南”(西南中南华南)、宜居宜业的蓝色海湾城市群。
在发布会上,三省区相关部门负责人表示,粤桂琼三省区将和国家有关部门一起认真贯彻落实《国务院关于北部湾城市群发展规划的批复》精神,提高认识、紧密合作、扎实推进,以开放促开发,以绿色谋发展,努力把北部湾城市群建设成为生态环境优美、经济充满活力、生活品质优良的蓝色海湾城市群。
城市群是城镇化的主体形态,是带动我国经济持续增长、促进区域协调发展、参与国际合作与竞争的重要平台。国家发改委发展规划司城镇化规划处处长相伟介绍,国家“十三五”规划纲要提出要建设发展19个城市群、2个城市圈,构建“两横三纵”城市化战略格局,有数据表明,到2020年这19个城市群城镇人口在全国占比将达到74%左右。目前,国务院已批复同意了长江中游、哈长、成渝、长三角、中原和北部湾等6个城市群规划。
目前,北部湾城市群与京津冀、长三角、珠三角及成渝、长江中游这些比较成熟成型的城市群相比,还有很大的差距,仍处于培育发展阶段。桂粤琼三省区15座城市结成的北部湾城市群,总体体量不够大,经济发展水平也还不高。所以,无论从经济总量还是发展水平上看,都还有很大潜力。
《规划》把开放放在突出重要位置。北部湾城市群与东盟海陆相邻,在中国-东盟合作发展中作用尤其重要。《规划》提出,北部湾城市群要以深度参与中国-东盟合作为基点,主动融入“一带一路”建设和全球经济体系,要拓展海上开放通道,建设陆路南向、北向开放通道,提升开放平台作用,推动以经贸合作升级,扩大科技人文交流;另一方面,要加强国内区域协作,全面对接珠三角城市群,强化与西南中南地区合作,加快形成海陆双向开放合作新格局。
《规划》强调,北部湾城市群要把开放优势转换为产业优势,要面向东盟及“一带一路”沿线国家,积极参与国际产能合作,构建东盟企业进入中国大陆的“落脚点”和中国企业走向东盟市场的“始发站”,汇聚国际国内双向产业资源,补足城市群的产业短板,夯实城市群的经济基础。
“开放是北部湾的天然优势,《规划》对北部湾城市群的新定位为北部湾经济区建设注入了新动力。”广西北部湾办常务副主任魏然表示,广西将借力北部湾城市群建设,按照五大发展理念要求,全面深化改革创新,大力拓展面向东盟的合作,积极构建高端高智高效产业体系,努力破除互联互通瓶颈,全力推动新型城镇化发展,奋力实现北部湾经济区升级发展。
生态:海陆一体构筑蓝色生态湾区
作为国家批复的跨区域城市群规划,《北部湾城市群发展规划》有哪些突出的亮点和创新?
北部湾城市群作为培育建设中的跨区域海湾城市群,兼具沿海沿边开放优势,生态环境质量全国一流,这两个区域特质是编制《规划》时始终强调和突出的。因此,《规划》坚持新发展理念,坚持打好开放和绿色两张牌,以开放促开发,以绿色谋发展,开放和绿色是《规划》的两大亮点。
《规划》把绿色作为一条主线,贯穿到城市群建设的产业体系、基础设施、一体化体制机制等各领域各方面,在空间格局和生态环境都予以重点突出。
首先,为构筑蓝色海湾城市群的空间开发基底,首次在城市群规划编制中,进行陆海主体功能区规划拼图,实现了主体功能区划分的陆海统筹;在此基础上,进一步缩小空间单元,按照先保护后开发的区划技术路线,划定生态保护红线和生态空间,再依次确定农业空间、城镇空间范围,实现空间管控边界和管控要求“双落地”。最终,生态、农业、城镇三大空间的划定面积分别占城市群陆域面积的48.5%、40.8%、10.7%。应该说,在城镇化地区,生态空间的比重达到50%左右,城镇空间控制在10%左右,这种比例结构在全国也是不多见的。
其次,为建设宜居宜业的蓝色海湾城市群,《规划》重点强调要把保住一泓清水作为不可突破的底线,坚持陆海联动、生态共建、环境共治,群外建设生态屏障,群内打造生态廊道,强力保护海岸线和海洋生态系统等生态敏感地区,层层递进、重点管控,确保近岸海域水质整体上达到2类标准以上,构筑陆海一体生态安全格局,建好蓝色生态湾区。
“生态是北部湾地区发展的优势。只有把生态保护好了,北部湾的未来发展才更加美好。”广西住建厅副厅长吴伟权表示,广西将以此次《规划》实施为契机,进一步抓好生态环境保护,“十三五”期间,广西将确保每个乡镇都建有污水处理设施,让壮乡的山更绿水更清天更蓝。
利好:三省区公共服务互通互认
《规划》中指出曾美慧孜,要培育绿色产业集群,推动临港工业绿色化改造。将依托钦州、防城港、铁山、茂名、洋浦等港区和重点工业园区,推进传统工业绿色化改造升级,构建绿色制造体系,实现绿色产品、绿色工厂、绿色园区和绿色供应链全面发展戴慧平,打造在全国具有重要影响力的湾区生态型工业集群。除工业外,《规划》中提出要着力构建现代服务业,发展特色农海产品,推进湛江-北海粤桂北部湾经济合作区。
1.构建综合交通运输网络。在打造空海航运体系方面,《规划》中指出,将以南宁、海口机场为重点,以湛江、北海、玉林、儋州机场为支撑,若干通用机场为补充,形成分工明确、合作紧密的机场群。未来,北部湾城市群还将构筑城市群内快速交通网络。以南宁、海口、湛江全国性综合交通枢纽为支点,以高速铁路、城际铁路、普通铁路等多层次轨道交通和高等级公路为骨干,构建“两横两纵一环”综合交通网络。打通防城港—钦州—湛江—阳江沿海高速铁路通道,开展湛江—海口跨海通道前期论证,力争实现主要城市间2小时通达、邻近城市间1小时通达,畅通对接“三南”陆路通道。
2.推进滨海旅游市场一体化。未来,北部湾城市群将推进旅游市场一体化。《规划》提出要加快发展休闲度假、生态旅游等业态,以建设“五岛一湾”滨海旅游示范区为重点,强化南宁、北海、崇左、湛江、赵玛娜海口等交通连接,打造环湾特色旅游线路。整合沿海岸线旅游资源及南海岛屿旅游资源,发展精品邮轮游艇线路。推进在重点城市实行针对特定国家和地区的免签、落地签政策。滨海游重点布局在海口、北海、钦州、防城港、湛江、茂名、阳江;养生游重点布局在北海、海口、湛江。
3.更多公共服务互通互认。北部湾城市群发展释放出诸多利好消息,未来城市群间市民交流互通更为便利。广西、广东、海南沿北部湾15市4100多万人口,未来将享受公共交通“一卡通”和公路收费“一卡通”,取消固定电话长途费和移动数据漫游费。
此外,还将促进劳动力自由流动。深化户籍制度改革,放宽南宁、海口落户限制,全面放开其他城市户籍迁移限制。推进人口服务同城化建设,实现身份证换领补领、户口迁移网上审批、出入境管理、车辆管理等事项异地办理。建立北部湾人才市场,共享就业信息和人才信息,推行各类职业资格、专业标准的城市间统一认证认可。

综上分析,北海的合浦县具有养生地产所需要的一切条件,无论阳光、大海、水资源、生态环境、温暖宜人等等皆可满足养生需求。
合浦县距离北海市区20公里,可尽享北海的一切优势资源。
合浦县地处大陆,背靠大海,即可享受大陆的低成本生活资源,还可享受北部湾大海带来的一切天然海洋资源。
合浦的房地产是养生地产的最后一片乐土,不可复制,无从超越。
合浦的房子是养生地产投资者的最后一把黄金,没有之二。
合浦房子投资的黄金时间一定是三年内,因为发达城市的发展轨迹已经证明,当一座城市还在原始粗放式发展的时候最需要引进资金,几乎无政策壁垒,是最好的投资时机。当一座城市已经发展到一定规模,它的资源已经难以负荷它的快速发展之时,就是政策频出,驱除外地人、限制各种投资之时。比如海南岛,比如北上广深。看看这些城市的发展史即可知晓。
合浦的房价目前五千左右,对于八线城市来讲不算低。但对于养生地产来讲,合浦的房价非常之低。
因为合浦已经是全国人民的合浦,而非合浦人民独有之合浦。当它承担起养生之地的重任那一刻起,注定了它的发展必将日益大城市化,日益高端,日益璀璨,日益光华耀世。
三年之后,合浦的房价一定会破万。此仍是保守的估计。我对房价的预测,从无失误。比如看看2014年我对海南房价的预测,现在都已超过当时保守的估计。比如看看2010年我对北京房价的预测,现在都已远远超过当时保守的估计。
不来合浦,此生永远的遗憾。不投资合浦的房地产,跟没来合浦一样。
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我们远离祖国正北方,来到祖国最南方,对着大海,想着草原,心中脱缰的马儿常常在海面上奔腾澎湃。为了加大内蒙古老乡在南海的交流,让更多来海南岛及北海求学、工作、养生、度假、旅游、投资、置业的内蒙古老乡在天涯海角有一个温暖的家园、有一片热情的乐土,我们成立了蒙乡会。
蒙乡会欢迎老乡们早日加入草原蒙乡在海南岛及北海最大、最具乡情的民间组织。让3000万草原蒙乡在海南岛依然乡情满满,豪气冲天,相信有蒙乡会的南海之滨更美丽、天涯更浪漫。

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本文来源:谢宗芬

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